Как сделать пристройку к дому – советы эксперта. Как получить разрешение на пристройку к частному дому

Как узаконить пристройку к дому? Это вопрос-ответ, на который интересует, наверное, каждого, кто является обладателем дома в жилом частном секторе.

В самом начале следует отметить, что процесс узаконивания дома и построенной пристройки является совершенно разными и не имеют никакого сходства и ничего общего, а, следовательно, этапы оформления и пакет документов будет значительно отличаться.

Итак, давайте подробнее остановимся на процессе узаконивания пристройки, или же пристроек. Пристрой – это юридический термин, который означает самые разнообразные пристройки.

В настоящее время существует два способа, как узаконить пристрой.

Стоит заметить, что для каждого из этих способов характерны свои особенности и определённый порядок выполнения действий:

Способ 1 – когда вы ещё только планируете начать строительство. В самом начале, перед строительством, необходимо обратиться за помощью и консультацией к юридическому лицу, чтобы в дальнейшем избежать неприятной ситуации, и лишних проблем. Следующим шагом является работа со специалистами в плане постройки, так как они смогут порекомендовать, что для вас лучше подходит, где удобнее построить, чтобы в дальнейшем ваша пристройка соответствовала всем стандартам требований. После того как пройдены все эти два, можно приступать к самому строительству, и к сбору и оформлению всех необходимых документов.
Способ 2 – когда строительство пристроя находится на финальной стадии завершения. В этом случае, требует собрать и оформить документы, но при этом, не меняя плана и сооружения.

Если рассмотреть закон РФ, то в нём есть статься под номером 222-й пункт первый, в которой даётся полное описание и характеристика всех видов построек, которые были построены незаконно, иными словами самовольно, без разрешения и соответствующего согласования.

Согласно статье 222-й, построй возведённый незаконным путём – это есть жилое, или же нежилое помещение, которое сооружено на участке, который по своему описанию и статусу не предназначен для жилищных условий. Стоит заметить, что такая постройка, как правило, не имеет специального пакета документов, на основании которых можно было бы узаконить это сооружение, или же получить разрешение по закону.

Необходимые документы

В том случае, если вы решили самостоятельно, своими силами заняться процессом узаконивания пристройки, то в самом начале всей вашей работы рекомендуется собрать весь пакет необходимых документов. На сегодняшний день в этот пакет вошёл следующий перечень документов.

Документ о том, что именно вы, а некто другой, являетесь владельцем земельного участка, где была возведена, или будет возведена пристройка.
Документ, удостоверяющий ваше право собственности на домовладение.
Справка, которая выдаётся Бюро технической инвентаризации, или же БТИ.
Нормативный документ, или же соглашение, которое выдаётся ЖКХ.
Выписка из домовой книги, в которой указывается о количестве человек проживающих в домовладении.
План на постройку.
Проект, связанный с перепланировкой жилого дома.
Письменное разрешение и согласие соседей на возведение постройки. Стоит заметить, что такой документ необходим в том случае, если пристройка близко расположена с соседским участком.
Документ, заверенный коммунальными службами, а точнее теплосетями, водоканалом, пожарной и газовой инспекцией.
Акт согласования с санэпидемстанцией.
Фотографии всего земельного участка, дома.

После того как вы собрали весь пакет необходимых документов, можно смело приступать к процессу узаконивания пристройки.

Этапы работы по узакониванию постройки

В настоящее время весь процесс по узакониванию пристройки можно разделить на три последовательных этапа, для каждого из которых характерна своя специфика работы и особенности.

Итак, давайте более подробно познакомимся с этими этапами:

Этап 1

Сбор необходимого пакета документов, список которых был представлен выше. Стоит заметить, что всю работу следует начинать после того, как вы собрали документы и справки из всего перечисленного списка, если вы что-то упустили, то ваше дело не начнут рассматривать до тех пор, пока не будет представлен весь объём необходимых документов.

Этап 2

Подача собранных документов на рассмотрение в судебные органы власти. Как правило, к собранным документам необходимо также приложить написанное вами, собственноручно исковое заявление о признании права собственности на такую постройку. Стоит заметить, что ответчиком в рассмотрении такого рода дел выступает районная, или же городская администрация, с согласия которой либо разрешается строительство, или же наоборот запрещается.

В роли истца выступает непосредственно владелец жилья. Сегодня, при рассмотрении дел, судья может попросить предъявить разрешение, в котором все проживающие дают своё согласие на возведение этой пристройки. Такое разрешение должно быть юридически правильно составлено, оформлено и заверено, но, это лишь на усмотрение судьи.

Если, же постройка возведена по всем правилам и в соответствии со всеми требованиям, то надобность в таком разрешении отпадает. Поле того, как разрешение на строительство получено, можно переходить к заключительному этапу.

Этап 3

Оплата всех государственных пошлин. Но, прежде чем приступить к оплате в первую очередь необходимо направиться в Росрегистрацию, где необходимо решить вопрос по поводу регистрации новой постройки. Именно там выдаётся квитанция на оплату госпошлины, после оплаты, которой ваше сооружение регистрируется. Стоит заметить, что сегодня госпошлина рассчитывается на основе статьи 33.21 Налогового кодекса Р.Ф.

Только пройдя все этапы процесса узаконивания, ваша пристройка получает статус узаконенного вида жилья.

Процесс узаконивания самовольной пристройки к дому является довольно не простым, и требует большей затраты времени и сил.

Совет 1 . При строительстве постройки необходимо соблюдать следующие достаточно важные моменты и особенности: это соблюдение всех расстояний согласно стандартным нормативам и требованиям и сохранение всех несущих стен основного жилья. В том случае, если данные параметры и условия не будут соблюдены, то в узаконивании постройка могут отказать, и будет вынесено постановление о сносе вашего самовольно построенной постройки.
Совет 2 . Старайтесь во время строительства пользоваться современными материалами и технологиями возведения и монтажа конструкции, так как этот фактор тоже играет важную роль в узаконивании.
Совет 3 . Согласно закону до марта 2015 года владелец жилья должен предоставить в суд лишь документы, которые подтверждают право на владение земельным участком и право на дом. Стоит заметить, что после указанной даты, процедура по узакониванию постройки усложняется.
Совет 4 . Подавая документы в суд нужно также соблюдать ряд требований. К примеру, обращение в суд можно подать только двумя способами – это по почте, или же непосредственно при визите в госорганизацию. Такие меры приняты для того чтобы в случае неправильного написания заявления, или же каких-нибудь других недочётов, вы могли на месте устранить их.
Совет 5 . Старайтесь сами узнавать о рассмотрении вашего дела, а не ждать пока решение суда придёт по почте.

Помните, что отказать в рассмотрение вашего дела вам могут только по двум причинам:

Неправильно составлено и написано заявление о рассмотрении вашего вопроса.
Решение по вашему вопросу уже вынесено.

В том случае, если вам отказали не в соответствии с указанными выше критериями, то вы имеете право написать повторное заявление.

Редко кто из домовладельцев задумывается, как узаконить пристройку к частному дому. Ведь большинство из них привыкли самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Поэтому решив увеличить площадь частного дома, владельцы вооружаются инструментами, и начинают перекраивать строение по своему усмотрению.

Если человек предварительно поленился или не захотел оформить разрешительную документацию на проводимые работы, самовольная пристройка не считается законной. Соответственно если поступит жалоба от владельца соседнего участка, к вам заявятся судебные приставы с требованием привести дом в первоначальный вид. При этом возраст постройки роли не играет.

Кроме того, незаконная постройка влечёт за собой денежный штраф для собственника. Поэтому пристройку нужно узаконить, и мы расскажем, как это сделать.

В каких случаях нужно оформлять пристройку?

_моб

Обратите внимание, что не на все работы требуется получать разрешение. Постройки делятся на два типа: капитальные и некапитальные. Во втором случае оформление проводимых работ не требуется. К некапитальной застройке относятся следующие работы:

обустройства нового входа, при условии, что не затрагивается участок прилегающей территории;
изготовление навеса или крыльца;
возведение вспомогательных сооружений: сараи и гаражи. Если эти строения не подразумевают снос несущих конструкций и не затрагивают инженерные коммуникации.

Если происходит расширение строения за счёт пристройки дополнительных помещений, документальное оформление работ обязательно.

Без соответствующего разрешения, продать частный дом не получится. Ведь пристройка к дому влечёт изменения в общем плане строения. Чтобы оформить документ в соответствии с внесёнными изменениями, нужно узаконить пристройку. Сделать это можно перед началом работ, или после их завершения.

Куда обращаться?

_моб

Оформление пристройки происходит в уполномоченных организациях. Порядок обращения зависит от варианта постройки. Если разрешение оформляется перед началом работ, то необходимо обратиться в проектную организацию. Специалисты составят план работ и подготовят документальную базу. Если незаконная постройка уже возведена, то оформить строение можно через суд.

В любом случае, чтобы получить разрешение потребуется собирать документы. Вот перечень обязательных бумаг на оформление:

Свидетельство собственности на земельный надел. Если участок расположен на территории садового товарищества, потребуется приложить документ, подтверждающий перевод в собственность.
Право собственности на дом.
Техническая документация на строение. Сюда входят инвентаризационная оценка и план домовладения.
Выписка из . Здесь должны содержаться сведения обо всех зарегистрированных лицах. Во внимание принимается временная и постоянная прописка.
Разрешение, полученное в ЖКХ. Пристройка к дому практически всегда затрагивает инженерные коммуникации, соответственно работы нужно предварительно согласовать.
Обязательно нужно оформить проект планируемых работ, с предполагаемыми изменениями в техническом плане дома.
Разрешение санэпидемстанции. Пристройка к дому не должна нарушать санитарные нормы жилых помещений.
Письменное разрешение соседей на проводимые работы.
Возможно, потребуются фотоснимки земельного участка и основного строения.

С собранными бумагами нужно обращаться в районный суд с исковым заявлением узаконить самовольную пристройку. Обратите внимание, что к заявлению необходимо предоставить письменное соглашение от всех жильцов. Если один из совладельцев будет против, узаконить пристройку не получится.

Стоит отметить, что это не единственная причина для отказа при оформлении пристройки.

Когда могут отказать?

_моб

Лучше получать разрешение на проведение строительных работ до их начала. Суд может отказать в возведении пристройки, если найдёт нарушения или несоответствия в представленных документах.

Если самовольная постройка уже стоит, то наверняка будет вынесено решение о приведении участка в прежний вид, что повлечёт за собой финансовые затраты. Вот перечень причин, которые гарантированно повлекут за собой отказ:

Любые подземные коммуникации должны пролегать на расстоянии более 2.5 метра от постройки. Это обязательное требование к любым жилым строениям.
Во время работ затронуты несущие конструкции основного строения. В этом случае оформить пристрой не получиться, ведь возникает угроза целостности здания.
Когда строительство проводилось по устаревшим технологиям, или использовались некачественные материалы.

Оформление пристройки содержит массу нюансов, с которыми нужно считаться. Например:

оформить пристройку лучше в 2018 году. Со следующего года планируется ужесточить процедуру оформления;
после подачи искового требования, есть установленный срок для принятия исполнительным органом власти заявления к рассмотрению. Ответ приходит по почте заявителю. Рекомендуем не выжидать, а периодически справляться у судебного секретаря, принято исковое требование к рассмотрению или проигнорировано.

Обратите внимание, что судебный отказ регламентирован правовыми нормами. В частности, отказать в принятии заявления могут по двум причинам: решение по вопросу уже принято или исковое требование составлено некорректно. Если в отказе указана другая причина, вы можете подать жалобу.

Чтобы правильно составить исковое требование, рекомендуем воспользоваться услугами юриста.

Стоимость оформления

_моб

Чтобы получить разрешение на пристройку, потребуется понести некоторые расходы. Разберём предстоящие траты.

если представлять ваши интересы будет адвокат, то потребуется оплачивать его услуги. Одна консультация по данному вопросу в Москве обойдётся от 1 500 до 3 500 рублей. Участие в судебных заседаниях будет стоить около 35 000 за один процесс;
оплата госпошлины 200-500 рублей;
проведение технической экспертизы – от 25 000 рублей;
внесение изменений в технический план – от 10 000 рублей;
согласование перепланировки всего строения около 20 000 рублей;
оформление доверенности на ведение дел с заверением у нотариуса – 1 000 рублей.

Траты на оформление пристройки к частному дому выглядят довольно внушительными. Но здесь стоит учитывать факт, что общая площадь жилого строения увеличится, соответственно возрастёт и стоимость дома. Кроме того, комфортные условия проживания оправдывают любые затраты.

_моб

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Каждый человек, имея собственное жилье, стремиться всячески, сделать его комфортнее, удобнее и красивее, поэтому, когда обустройство уже имеющейся жилплощади окончено, люди хотят расширить территорию своего дома, и задаются вопросом, . Для того, чтобы возвести желаемое строение нужно не только материальные и физические ресурсы, придется столкнуться и с юридическими вопросами. Чтобы впредь не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами и проблемами – лучше сразу правильно и законно оформить пристройку к частному дому. Далеко не все пристройки являются узаконенными, бывает, что владельцы не могут правильно оформить пристройку, откладывают её оформление или поручают процедуру другим людям, которые в свою очередь затягивают её. В статье мы постараемся максимально подробно рассказать вам о том, как правильно оформить пристройку к дому, а также об основных видах и типах таких строений.

Разновидности пристроек.

Все пристройки делятся на два основных типа:

Капитальные строения.
Некапитальные строения.

Оформить пристройку гораздо проще, если она относится к некапитальным строениям. В таком случае нет необходимости в том, чтобы заниматься сбором и подготовкой документации, которая потребуется для начала строительства. Ограничиться можно только внесением изменений и корректив в технические характеристики здания и сделать это можно по факту окончания строительства. Также, после того, как работа над некапитальным строением будет закончена, необходимо составить акт по факту изменения конструкции дома для того, чтобы оформить пристройку. Такой акт оформляется специально сформированной приемной комиссией, которой необходимо сдать дом после окончания всех работ. Итак, какую пристройку можно отнести к некапитальному строению , и что в себя включает такой тип пристроек:

Вы достраиваете к частному дому балкон или же террасу;
Добавляете витрину, только при том условии, что её выступ не превышает 12 метров;
Ведете работы по возведение лестниц, строительству навесов или крыльца;
Вы достраиваете дополнительные входы к дому или крыльцо, но при условии, что не используется отдельная часть участка.
Часто люди просто не имеют времени на то, чтобы заниматься оформлением достраиваемых частей здания, так как для этого требуется посещать различные инстанции, заполнять и подписывать документы и прочее. Значительно проще внести изменения в техпаспорт дома и сдать строение приемной комиссии, сразу получив на руки акт. Рассмотрим еще варианты показывающие, как оформить пристройку к частному дому, не имея необходимости в получении определенного разрешения на нее. Специальное разрешение не нужно, если:

Вы достраиваете гараж, используя для этого земельную территорию, которая принадлежит товариществу садоводства или участок земли, который не имеет отношения к какому-либо капитальному строению.
Вы возводите вспомогательное, сопутствующее строение;
Объект, который вы строите, не мешает никаким несущим конструкциями, и коммуникациям, которые подведены к другим зданиям.

Существует ряд стандартов, требований и инструкций, которые установлены законом для возведения капитальных пристроек и в случае реконструкции дома. Очень многое зависит от того, к какому типу принадлежит то здание, которое подвергается изменениям. Наиболее распространенным случаем принято считать, что оформить пристройку к частному дому необходимо владельцу собственного жилья. Но бывают и такие здания, в которых проживает несколько семей. В таких ситуациях, существует немного другая схема того, как правильно оформить пристройку. Рассмотрим две основных особенности, которые следует учесть в том случае, если вы оформляете пристройку в многоквартирном здании:

1) Для того чтобы оформить пристройку, в таком случае, необходимо свидетельство, которое предоставит разрешение на начало строительства. Получение этого свидетельства возможно, только если возведение пристройки и сам объект полностью соответствуют правилам и требованиям, которые представлены в Градостроительном Кодексе.

2) Часто можно заметить, что в высотных и многоквартирных домах люди тоже занимаются расширением территории жилплощади путем возведения пристроек и дополнительных сооружений. Если вы хотите это сделать, в первую очередь необходимо, чтобы все жильцы дома одобрили ваше решение. Можно организовать собрание жильцов, на котором вы озвучите ваше желание достроить строение. Имейте в виду, что только при согласии всех жильцов, можно начинать заниматься разработкой выбранного проекта, который, в итоге необходимо представить органам, которые уполномочены решать такие вопросы. Именно на основе такого проекта в дальнейшем вы получаете разрешение для того, чтобы начинать стройку.

Существует два типа того, как оформить пристройку к частному дому:

В первом случае, вы изначально занимаетесь сбором и оформлением документов, собираете полный пакет бумаг, необходимых для строительства объекта и только после этого приступаете непосредственно к началу работ.

Другой вариант заключается в том, что последовательность действий прямо противоположна – сначала возводиться объект, а уже потом хозяин занимается тем, что решает вопросы того, как правильно оформить пристройку к дому. Такой вариант встречается чаще и называется самовольной постройкой. За счет того, что процедура узаконивания не является слишком трудным и долгим делом, владельцы самовольных пристроек зачастую затягивают с тем, чтобы официально оформить пристройку к частному дому . Рано или поздно, но узаконить постройку придется, а для этого вам потребуется ряд документов, которые нужно будет приготовить для начала процедуры.

Перечень документов, необходимых для того, чтобы узаконить пристройку:

Договор о покупке, наследовании или дарении того жилого помещения, пристройка к которому возведена;
Технические документы, которые предоставляются БТИ;
Выписка, полученная из домовой книги;
Разрешение на возведение строения, выданное жилищным хозяйством;
Письменное подтверждение того, что жильцы дома не имеют ничего против строительства пристройки;
Акты, которые необходимо получить во всех коммунальных службах, которые имеют отношение к коммуникациям: газовая служба, пожарная инспекция, водоканал и другие.
Проект тех изменений, которые вы хотите внести или уже внесли;
Фотография вашего дома.
Также вам необходимо представить документы, которые подтверждают тот факт, что вы является собственником того земельного надела, на котором расположено строение.

После того, как все перечисленные выше документы были собраны, а разрешения получены, вы можете обращаться в суд. Требуется составить заявление и подать иск, направленный на то, чтобы оформить пристройку и узаконить её. После того, как заявление и иск поданы, вам потребуется оплатить государственную пошлину, а в подтверждение факта оплаты, предоставить квитанцию вместе с основным пакетом документов. Городская администрация будет выступать в роли ответчика по вашему иску.

Свидетельство, которое является гарантом вашего права собственности на строение, выдается в органах Государственной Регистрации. Для того чтобы получить его вам необходимо будет взять весь пакет перечисленных выше документов, а также бумагу, которая подтверждает факт того, что суд принял положительное решение по вашему иску, и представить эти документы органам госрегистрации. Если все документы оформлены правильно и соответствуют требованиям, то спустя некоторое время, вы получите свидетельство, подтверждающее ваше право собственности на пристройку.

Не редко проблемы с тем, чтобы оформить пристройку к частному дому возникают по причине отрицательного решения суда. Бывает так, что, не смотря на то, что документы представлены правильно, вы получаете в суде отказ. В каких же ситуациях такое может произойти, мы перечислим далее:

Суд может отказать в вашем иске то том случае, если в радиусе, меньшем, чем два с половиной метра от возводимого объекта, имеют место кабеля, трубы или другие коммуникационные соединения. Поэтому, до того как начнете заниматься строительством, внимательно изучить местность, выбранную под застройку, а лучше обратитесь за помощью к специалистам. Этот нюанс всегда необходимо учитывать, так как он является общепринятой законной нормой;
Суд откажет вам в узаконивании пристройки, для возведения которой были разрушены несущие стены здания;
Большое значение имеют технологии и стройматериалы, которые были использованы для строительства объекта. Если они устаревшие или низкого качества – суд имеет право отказаться от удовлетворения ваших требований.

Для того чтобы оформить пристройку вам понадобиться около полугода. Также, на срок оформления влияет и уровень сложности возводимой конструкции. Будьте готовы к тому, что этот процесс довольно длительный и решить вопрос за месяц или два у вас вряд ли получится.

С какими же еще проблемами можно столкнуться в процессе оформления строений?

Не смотря на то, что процесс оформления пристроек кажется простым и быстротечным, здесь также может возникнуть множество проблем, решение которых иногда практически невозможно. Например, в том случае если вы подали иск в суд с целью получить право собственности на возведенный объект, а суд обнаружил несоответствие вашего строения основным нормам, то можно столкнуться с большими проблемами. Такой отказ может также сопровождаться приходом судебных приставов, которые в принудительном порядке потребуют снести пристройку. На такое решение не влияет то, сколько времени данная пристройка функционирует и существует на вашем участке, так что лучше не пренебрегайте требованиями.

Отказ также можно получить в том случае, если другие жильцы дома выскажутся против того, чтобы вы занимались строительством. Ситуации бывают разные и иногда, некоторые соседи специально категорически выступают против строительства, руководствуясь причинами личной неприязни или желанием навредить. В таком случае вы также можете обратиться в суд, для того чтобы договорится с жильцами с его помощью.

Иногда то, чтобы правильно оформить пристройку усложняет и процесс получения необходимых актов от коммунальных предприятий. Для их сбора зачастую приходится посетить не одну инстанцию, выстоять много очередей и подписать огромное количество различных бумаг, которые позже нужно будет предоставить суду.

И, конечно же, очень большое значение имеет соответствие возведенного строения требованиям. Ведь их нарушение может вести к принудительному сносу, так что следует быть внимательным.

Рассмотрев основные нюансы возведения, оформления и присвоения пристроек, можно сделать следующие выводы. Во-первых, если вы только собираетесь заняться строительством, изначально узаконьте ваш проект. В случае, если вы этого не сделаете, вы впредь можете столкнуться с рядом проблем при продаже или оформлении постройки постфактум. Если же ваша постройка существует на участке уже не первый год, но её оформлением никто не занимался, то поручить процесс оформления лучше будет профессионалам, которые занимаются такими процессами. Так вы значительно сократите время, которое будет затрачено на оформление, и убережете себя от лишних проблем и рисков. Ведь профессионалы намного лучше знают, как оформить пристройку к частному дому так, чтобы в дальнейшем не возникло непредвиденных ситуаций.

Проживая в современных условиях урбанизации, крайне стесненных жилищных условиях и между многоэтажной городской застройкой, часто собственники прибегают к новым идеям по расширению жилплощади. Сейчас актуален вопрос правомерности возведения пристроек и узаконивания их к квартирам или многоквартирным домам.

Где и как получить разрешение на пристройку к квартире или многоквартирному дому – порядок действий и список необходимых документов

Прежде чем начать строительство, следует знать, что пристройки бывают двух видов:

Некапитальные. К таким относят сооружения, которые возводят без постройки фундамента. Например, это крыльцо или лестницы, пристроенные к первым этажам многоквартирных домов. Также некапитальные сооружения – это витрины, террасы, которые можно собрать и разобрать, и навесы, не требующие дополнительной надстройки стен.
Капитальные. К таким постройкам относят веранды, балконы и лоджии. Как правило, они изменяют технические и экономические параметры многоквартирных домов. Например, его высоту, ширину или площадь земельного участка, на котором будет расположено сооружение.

Некапитальные пристройки можно возводить без специальных разрешений. Они требуют только получения акта приемки (он же – акт о завершенном переустройстве помещения) в Государственной Жилищной инспекции. А капитальные пристройки требуют больше внимания и целого пакета документов, в который входят:

Согласие на строительство от всех жильцов многоквартирного дома.
Проект пристройки.
План основной жилплощади.
Документ о том, кто владеет квартирой – договор купли-продажи, дарения, наследства и т.п.
Согласование из Роспотребнадзора на соответствие плана постройки СанПиНам.
Характеристика от пожарной инспекции.
Справка из Комитета архитектуры и градостроительства.

Как только все документы будут в порядке, отправляйтесь с заявлением в местную администрацию. Руководство обязательно должно утвердить ваш проект, чтобы вы смогли начать стройку. Многие сразу обращаются с заявлением в суд, считают, что таким образом быстрее получат положительный ответ от администрации.

Стоит отметить, что руководство города или района может отказать вам в постройке. Вот главные причины:

Если многоквартирный дом расположен в центре города и является памятником архитектуры.
Если пристройка разрушит здание и ухудшит его внешний вид.
Если проект согласован, но при его строительстве будут применяться старые технологии и материалы.

Получив «зеленый свет» от администрации, смело начинайте строительство. А после не забудьте составить акт приемки и обратиться в Бюро технической инвентаризации. Именно в БТИ вы должны получить окончательное заключение о перепланировки жилплощади.

Особенности оформления нежилой пристройки к квартире или многоквартирному дому – как узаконить пристроенный магазин или лоджию?

Часто под видом балкона, собственники пристраивают дополнительную комнату к квартире, магазин с подвалом, кафе или офис. Узаконивать нежилое строение следует в обязательном порядке, как и жилое. Главная причина – пристройка будет иметь фундамент или несущие колонны. Стоит отметить, что узаконить нежилую пристройку к многоквартирному дому – сложный процесс. Во-первых, потому, что опирающаяся на землю конструкция будет расположена всегда незаконно – она будет находиться на земле, на которую имеет право только муниципалитет, а не собственник квартиры. Однако практика показала, что собственники могут добиться, чтобы лоджия или магазин стали отдельной собственностью. Что же нужно делать:

Выполняем реконструкцию пристройки, не затрагивая несущих элементов строения. Подготавливаем заключение об этом.
Собираем техническую документацию. Если это магазин, то пакет документов должен быть собран на отдельно-стоящий объект недвижимости. А если это балкон или лоджия, то на основную жилплощадь и нежилую.
Отправляем документы в кадастровую палату, районную или городскую администрацию. Если они не дают разрешения на объект, то решаем вопрос в судебном порядке.

Лоджия и балкон, конечно же, не вызовут вопросов. Их вы легко зарегистрируете, даже если у вас не будет согласия соседей. А вот с магазином придется туго. Земельный участок под недвижимостью будет очень сложно отвоевать у государства. Однако многие руководители администрации идут на уступки и продают землю собственникам квартиры.

Как узаконить самовольную пристройку к квартире или к жилому многоквартирному дому – советы юристов

Вот несколько советов от правовых специалистов, которые помогут вам быстро разобраться в узаконивании и строительстве конструкций:

Балкон или лоджию следует узаконить как нежилую недвижимость. Если этого не сделать, то придется ежемесячно платить штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей.
Обращайтесь в суд только тогда, когда не можете получить разрешение от администрации. Получите сначала все необходимые документы в госорганизациях, будьте уверенны, что ваш проект сделан на «отлично». С другими инстанциями судебное дело может затянуться надолго.
Пристройка должна располагаться в 2,5 метрах от инженерных коммуникаций. План подземных коммуникаций могут выдать в Комитете по архитектуре и градостроительству вашего города, либо специалисты самостоятельно посмотрят нужный участок.
Если ваша постройка соприкасается с земельным участком, рассматривайте возможность приватизировать эту землю. По Жилищному Кодексу вся территория рядом с многоквартирным домом находится в собственности всех жильцов квартир. Кроме того, земля может являться государственной собственностью.
Лучше чтобы пристройка была оформлена как отдельный объект недвижимости. Выясните, может ли сооружение быть отделено от основного строения, а затем собирайте необходимые документы. Кроме того, узнайте, можно ли оформить земельный участок как самостоятельный объект недвижимости. Даже если у вас не получиться его оформить на себя, вы сможете его взять в аренду.

Услуги по оформлению жилой и нежилой пристройки к квартире или многоквартирному дому – обзор цен на лучшие предложения юридических компаний Санкт-Петербурга

В стремлении расширить пространство и организовать вспомогательные помещения граждане часто сооружают пристройки к уже имеющемуся дому. В понимании многих проведение таких работ на личном участке является их законным правом. Однако законодательство не приемлет такого подхода и обязывает владельцев осуществлять строительство с соблюдением необходимых процедур.

Законодательная база по вопросу

Вопрос оформления пристроек затрагивает множество нормативных правовых актов в различных отраслях, основными среди которых являются:

Гражданский кодекс Российской Федерации;
Градостроительный кодекс Российской Федерации;
Налоговый кодекс;
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Виды пристроек к частному жилому дому

Конкретные шаги по оформлению пристройки определяются типом постройки. По назначению можно выделить строения хозяйственного и жилого назначения.

В зависимости от соблюдения требований строительного законодательства, пристройки могут быть:

Законными, то есть возведёнными на основании необходимых разрешений и с соблюдением нормативов и стандартов.
Самовольными. Гражданский кодекс называет 3 признака самовольных строений. В случае с пристройками чаще всего идёт речь о признании их самовольными в связи с неполучением специальных разрешений.

Самым главным критерием классификации с точки зрения легализации пристройки служит уровень сложности возводимой конструкции. По данному критерию постройки делят на:

капитальные;
некапитальные.

Когда и какие пристройки необходимо узаконивать?

Знание вида постройки поможет определиться с дальнейшими действиями по оформлению.

Если речь идёт о некапитальной постройке, хозяевам достаточно заявить о ней по факту сооружения и обратиться в БТИ для отражения соответствующих изменений в технической документации на объект недвижимости. Такой порядок касается незначительных улучшений, которые не меняют общих контуров дома и не затрагивают несущих стен. Например, возведение крыльца, нового входа или сооружение навеса может считаться некапитальной пристройкой.

Если планируется пристройка, содержащая признаки капитальных изменений, то для признания её законной необходимо пройти ряд процедур. С точки зрения строительного законодательства, возведение пристройки считается реконструкцией дома, если:

меняются параметры дома (этажность, величины);
заменяются или восстанавливаются несущие элементы.

Легализация может осуществляться двумя путями. Выбор способа зависит от того, планируется ли постройка или уже имеется.

Если речь идёт об узаконивании планируемой постройки, необходимо позаботиться об оформлении разрешающей документации до начала изменений. В последующем возведённая по закону пристройка подлежит регистрации.

Оформление уже существующей самовольной пристройки означает признание её владельца законным собственником. Возможно это только в судебном порядке. Однако обращение в суд не гарантирует заявителю удовлетворение его иска в признании его владельцем строения. Последствием отказа является снос постройки или даже всего дома, если его невозможно вернуть в первоначальное состояние.

Процедура узаконивания пристройки. Необходимые документы и стоимость

Несмотря на очевидные преимущества административного, то есть заблаговременного, оформления изменений, для граждан актуальны оба способа легализации. В данном разделе мы рассмотрим порядок оформления в двух возможных вариантах.

Как узаконить планируемую пристройку?

Если планируется капитальная пристройка, её возведение может осуществляться после получения разрешения.

Порядок узаконивания включает следующие стадии:

Получение разрешения на строительные работы.
Ввод в эксплуатацию измененного объекта.
Регистрация права собственника в отношении изменённого объекта недвижимости.

Порядок согласования реконструкции определён статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

До начала работ необходимо обратиться с заявлением в местную градостроительную службу (архитектурное бюро или строительный отдел). К заявлению прилагаются:

подтверждающие право на участок и жилой дом документы;
технические документы на дом;
градостроительный план участка: выдать такой план должна местная администрация в течение 20 дней после получения соответствующего запроса, документ предоставляется безвозмездно;
схема или проект пристройки, подготовленный самостоятельно или специализированной организацией.

Заявление можно представить путём личного обращения в местный уполномоченный орган, через многофункциональный центр или единый интернет-портал госуслуг, а также отправить почтовой связью.

В течение 7 дней компетентная служба выносит решение о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на сооружение пристройки.

В отношении капитальных строений с 1 марта 2018 года обязательна процедура ввода в эксплуатацию. Чтобы добиться разрешения на использование обновлённого объекта, следует обратиться с заявлением в инстанцию, согласовавшую строительство. К заявлению необходимо приложить:

документы, подтверждающие законное владение участком и жилым домом;
градостроительный план участка;
разрешение на возведение пристройки;
документ о соблюдении технических требований и нормативов при сооружении пристройки;
технический план дома с учётом пристройки.

Для подготовки последнего обращаются к кадастровому инженеру. Стоимость услуг по составлению плана в среднем составляет от 10 тысяч рублей. Однако в зависимости от региона, размеров дома, расположения участка и сложности работ, сумма варьируется и может достигать 40 тысяч рублей. На основании документа изготавливается технический паспорт изменённого дома в БТИ, что обойдётся минимум в 1200 рублей.

Некоторые из указанных документов могут быть запрошены местным уполномоченным органом (документы на дом, разрешение).

Заявление с прилагаемыми документами рассматривается в течение 7 дней. В этот же срок уполномоченная инстанция организует выездное комиссионное рассмотрение возведённой конструкции на предмет её соответствия строительным и другим техническим требованиям законодательства, а также заявленной схеме пристройки. По итогам рассмотрения принимается решение о разрешении или об отказе во вводе изменённого дома в эксплуатацию.

Полученное разрешение даёт право домовладельцу приступить к завершающему этапу – кадастровому учёту изменений и регистрации прав на изменённый с учётом пристройки дом. Подать соответствующее заявление можно в местное отделение Росреестра или в МФЦ, а также в электронном виде через портал госуслуг.

К заявлению прилагаются:

разрешение на ввод в эксплуатацию;
справка из БТИ;
квитанция об оплате пошлины за госрегистрацию: стоимость процедуры составляет 350 рублей согласно пункту 24 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.

Пристройка является узаконенной с момента внесения сведений о доме в Единый госреестр недвижимости.

Легализация самовольной постройки

Оформление самовольной постройки актуально для её владельцев в следующих обстоятельствах:

необходимость совершения сделки с домом;
жалобы от соседей и иных лиц, влекущие подачу в суд иска о признании пристройки самовольной и о её сносе;
добросовестное намерение владельца по узакониванию статуса проведённых изменений.

Изначально самовольная пристройка с юридической точки зрения не является собственностью домовладельца. То есть факт возведения строения хозяином дома не является достаточным для на этот объект. Статья 222 ГК РФ налагает ограничения по праву распоряжения таким объектом. В случае с пристройкой такое ограничение касается всего дома, поскольку изменённая конструкция не совпадает с той, которая предусмотрена техническими документами на недвижимость.

Законодательство даёт возможность приобрести право собственности на самовольно возведённую пристройку путём обращения в суд.

До обращения в суд заинтересованное лицо может самостоятельно оценить свои шансы. Положительное решение может быть принято при соблюдении следующих условий, названных частью 3 статьи 222 ГК РФ:

у лица есть правомочия на сооружение дополнительной конструкции: это означает, что участок и жилой дом находятся в законном владении лица, осуществившего пристройку;
в ходе строительства соблюдены специальные требования и нормативы;
существование пристройки не противоречит интересам иных лиц.

Соответствие данным условиям делают обращение в суд целесообразным. В таком случае необходимо ответственно подойти к подготовке комплекта документов, что занимает немало времени. Для получения некоторых бумаг понадобится обратиться в специализированные учреждения.

Требования о признании пристройки объектом права собственности излагаются в исковом заявлении. К иску прилагают:

документы о праве на жильё и земельный участок;
бумаги, подтверждающие факт сооружения пристройки;
технический паспорт или акт обследования из БТИ;
заключение от коммунальных служб о безопасности конструкции;
доказательства обращения истца в местные инстанции с целью добиться разрешения на строительство;
выписка из госреестра прав на недвижимость: бумага нужна для подтверждения отсутствия притязаний третьих лиц на пристройку;
квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

Величина пошлины определяется по правилам статьи 333.19 НК РФ в зависимости от стоимости пристройки. Оценка производится истцом самостоятельно с учётом затраченных средств. При явном занижении стоимости конструкции суд вправе не согласиться с обозначенной ценой иска и назначить проведение независимой оценки, что в последующем влечёт обязанность истца по уплате госпошлины исходя из реальной стоимости пристройки.

Дела рассматриваются судом, на подведомственной территории которого находится реконструированный дом. Если цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы направляются мировому судье.

Принципы рассмотрения дел по искам о признании права собственности на самовольные постройки сформулированы в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

Помимо названных в статье 222 ГК РФ условий суд учитывает попытки заявителя оформить пристройку в соответствии с законодательством. При отсутствии подтверждающих данный факт документов суд не будет рассматривать такой иск. Поэтому стремления многих граждан обойти длительные разрешительные процедуры в надежде узаконивания пристройки по факту являются напрасными.

Для проверки условия о соблюдения строительных и других специальных стандартов суд назначает строительно-техническую экспертизу. При обнаружении существенных нарушений суд отказывает в признании права на пристройку. Стоимость экспертизы оплачивает истец (порядка 15-20 тыс. рублей).

В случае удовлетворения исковых требований домовладельцу необходимо обратиться в органы Росреестра для государственной регистрации произведённых изменений.

Комплект документов, аналогичный требуемому в случае легализации пристройки административным способом, следует дополнить решением суда о признании права на пристройку. Величина госпошлины в таком случае составляет 2000 рублей.

При легализации пристройки в судебном порядке расходы домовладельца существенно превышают издержки, необходимые для административного узаконивания. Так, стоимость легализации через суд помимо расходов, связанных с изготовлением технических документов, включает траты на экспертизу и оплату государственных пошлин. В некоторых случаях на домовладельца также налагается штраф за административные правонарушения, предусмотренные статьей 9.5 КоАП.

Причины для отказа в легализации пристройки

Рассмотрим основные причины, по которым судебные и административные органы принимают отрицательные решения в выдаче разрешения на капитальные изменения дома или в признании права собственности на них:

несоблюдение формальных требований (подача неполного комплекта документов);
отсутствие у заявителя правомочий на проведение реконструкции;
несоответствие планируемой или возведённой пристройки строительным нормам, назначению участка, проекту межевания участка;
несоответствие конструкции и используемых материалов требованиям безопасности, причём по данной причине отказ может иметь место на любой стадии: при планировании, вводе в эксплуатацию или в случае легализации через суд;
превышение предельных размеров допустимого строительства: в таких обстоятельствах планируемые превышения целесообразно согласовать с компетентным органом;
отклонение возведённого объекта от проектной и разрешительной документации.

Можно долго спорить о том, что требования по узакониванию пристроек несправедливы к правам домовладельцев. Однако такой довод не поможет владельцам отстоять свои права по защите собственности.

Несмотря на сложность и длительность, процедура заблаговременного оформления пристройки является предпочтительным методом. Хозяин же самовольной конструкции оказывается в более невыгодном положении. Ему предстоит пройти тот же сбор документов, а также длительное судебное разбирательство и немалые материальные расходы.