Как поедет садовое после реконструкции. Без случайных заторов

16.05.2017

Реконструкция Садового кольца снизит доходы арендаторов торговых точек

Некоторые арендаторы, прежде всего небольшие компании-стартапы, не смогут пережить трехмесячный срок реконструкции Садового кольца и будут вынуждены переехать, считают московские брокеры

Реконструкция Садового кольца, которая продлится до конца лета, снизит доходы арендаторов торговых помещений минимум на 15%. Таким прогнозом с «РБК-Недвижимостью» поделились аналитики брокерской компании Colliers International. Работы по благоустройству второго отрезка Садового кольца (первый был реконструирован в прошлом году) начались в конце апреля.

По оценке консалтинговой компании CBRE, сейчас четверть всех коммерческих площадей на первой линии Садового кольца занимают компании в сфере красоты и здоровья: косметические салоны, ногтевые и массажные студии, центры стоматологии. «Для этой категории операторов их клиенты, как правило, не являются случайными прохожими, в большинство салонов люди идут целенаправленно и даже к конкретному специалисту. Соответственно, на данной группе реконструкция скажется минимально», - рассуждает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Оксана Копылова.

Зато часть спонтанного трафика могут потерять расположенные здесь кафе и рестораны, на которые приходится еще около четверти всех коммерческих площадей в зоне Садового кольца, добавляет она.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики допускают, что некоторые арендаторы, прежде всего небольшие компании-стартапы, не смогут пережить трехмесячный период реконструкции Садового кольца и будут вынуждены переехать отсюда на соседние улицы.

«С началом полномасштабных работ по реконструкции Садового кольца стоимость одного паркинг-часа выросла до 300 руб., поэтому многие автомобилисты пересели на метро. Бизнес на такие перемены реагирует болезненно - строительные леса загораживают вывески, некоторые профили закрываются на время ремонта или периода, когда клиентам и покупателям фактически нет доступа к входной группе. Особенно тяжела ноша у малых сетей с небольшой долей покрытия риска рентабельности сетевой точки за счет других игроков бренда», - подтверждает этот прогноз ведущий консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Марьяна Матуева.

Сегодня средняя арендная ставка в зоне Садового кольца, по данным CBRE, составляет порядка 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом отдельные помещения, например в зоне Смоленской площади, могут стоить 120–170 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2016 году арендаторы активно обсуждали и лоббировали пункт в договорах аренды, предусматривающий существенную скидку (до 40% от арендной платы в месяц) или чистый процент от товарооборота в течение срока ремонтных работ, а то и вовсе арендные каникулы на тот же период.

Однако собственники не были готовы идти навстречу подобным мерам - профессиональные арендодатели предпочитали переждать период реконструкции, чем предоставлять дополнительные льготы и нести риски бизнеса партнеров. В результате к осени, когда строительные работы на Садовом были завершены, доля свободных площадей в сегменте стрит-ретейла на этой магистрали достигла 17,6%, что стало абсолютным рекордом за всю историю существования рынка, выяснили аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

Чаще других фактор реконструкции влияет на решения экспансии новых сетей, отмечают собеседники «РБК-Недвижимости». Известные и опытные игроки продолжают развитие при наличии перспективного потенциала торговых площадей. Визуальное улучшение улиц с низкой пешеходной конверсией не влияет на решение арендаторов открывать новые торговые площадки. Ретейлеры по-прежнему просят высокую конверсию плюс паркинг, редкие игроки готовы нести роль якорного арендатора и своими силами генерировать трафик на стрит-ретейле (как пешеходный, так и автомобильный). Марьяна Матуева полагает, что в этом сезоне колебание арендных ставок по вновь заключенным договорам составит не более 10% от текущих показателей.

После реконструкции Садового кольца интерес к расположенным на нем коммерческим помещениям вырастет минимум на 10%, прогнозируют в Colliers International. «Мы ожидаем изменения профилей арендаторов Садового кольца - появления новых сетевых и индивидуальных операторов общепита, магазинов импульсного спроса, ориентированных на пешеходный поток. Сейчас свободные помещения на Садовом все чаще заполняют предприятия общепита, продуктовые операторы, магазины формата «дрогери», тогда как ранее большинство площадей данного торгового коридора было занято операторами банковских услуг», - говорит Екатерина Подлесных.

По прогнозу Knight Frank, смены профиля арендаторов на Садовом кольце в ближайшем будущем ждать не стоит, на нынешнее благоустройство главная городская магистраль отреагирует какими-либо изменениями не раньше чем через 1–1,5 года.

Напомним, в этом году в рамках программы «Моя улица» планируется реконструировать три четверти Садового кольца - от Долгоруковской улицы до Зубовской площади плюс прилегающие улицы, площади и скверы. В 2016 году был благоустроен участок от Смоленской-Сенной до Долгоруковской улицы.

10 апреля завершилось определение большей части подрядчиков на реконструкцию Садового кольца в 2017 году по программе «Моя улица».

Результаты на удивление схожие. Они требуют хорошего анализа, начнем с первых 5 конкурсов.

Сегменты 5 и 8 будет реконструировать ООО «Техноконцепт», 6,7 и 9 - АО «АРПТ» (проигравшее Техноконцепту 5 и 8 сегменты).

Вроде бы ничего примечательного в конкурсах нет - везде есть некоторое снижение цены (в пределах 5%), везде по несколько участников - все конкурсы состоялись.

И можно было бы на этом расслабиться и ждать начал работ, чтобы взяться за контроль соблюдения правил и проекта. Но нет, не дают нам московские власти расслабиться - куда не плюнь, везде нарушения. Не обошлось без них и в этом случае.

Причем в отличие от мелких пакостей, обычно присущих конкурсам на стройку в Москве, здесь люди сразу пошли на уголовное преступление. (Нет, мелкие пакости тоже были - проектную документацию в конкурсы выложили только после моих жалоб в ФАС.)

В чем суть преступления? Все очень просто - ООО «Техноконцепт» и АО «Агентство развития перспективных технологий» вступили в картельный сговор, то есть совершили преступление, предусмотренное ст. 178 Уголовного кодекса:

Статья 178. Ограничение конкуренции

1. Ограничение конкуренции путем заключения между хозяйствующими субъектами-конкурентами ограничивающего конкуренцию соглашения (картеля), запрещенного в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо повлекло извлечение дохода в крупном размере, -
наказываются штрафом в размере от трехсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью до одного года либо без такового.

2. Те же деяния:
а) совершенные лицом с использованием своего служебного положения;
б) сопряженные с уничтожением или повреждением чужого имущества либо с угрозой его уничтожения или повреждения, при отсутствии признаков вымогательства;
в) причинившие особо крупный ущерб либо повлекшие извлечение дохода в особо крупном размере, -
наказываются принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет или без такового и с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от одного года до трех лет или без такового.
Примечания. 1. Доходом в крупном размере в настоящей статье признается доход, сумма которого превышает пятьдесят миллионов рублей, а доходом в особо крупном размере - двести пятьдесят миллионов рублей.
2. Крупным ущербом в настоящей статье признается ущерб, сумма которого превышает десять миллионов рублей, а особо крупным ущербом - тридцать миллионов рублей.
3. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно первым из числа соучастников преступления добровольно сообщило об этом преступлении, активно способствовало его раскрытию и (или) расследованию, возместило причиненный этим преступлением ущерб или иным образом загладило причиненный вред и если в его действиях не содержится иного состава преступления.
Прокололись ребята на мелочи. Они прекрасно подготовились - ни директора. ни учредители компаний никак не связаны (во всяком случае по открытым источникам эта связь не прослеживается). Однако, я эту связь не только нашел, но и задокументировал. Кто-то, занимавшийся регистрацией ООО «Техноконцепт» в СРО строителей облажался и указал там свой рабочий телефон. Рабочий телефон в офисе АО «АРПТ». Вот смотрите. какой номер указывает АРПТ во всех своих контрактах на Госзакупках:

Поскольку очевидно, что в конкурсе участвовали две структуры, не составляющие группу лиц (что позволило бы обойти ограничения антимонопольного законодательства), то наличие между ними тщательно скрываемой связи практически однозначно свидетельствует о сговоре.

UPD. После выхода публикации сотрудники Фонда борьбы с коррупцией прислали мне два замечательных документа, полностью подтверждающих мои выводы:

Как видите, в обеих компаниях руководящую должность занимает одна и та же дама - Чугуй Дарья Александровна. Отдельно надо отметить, что эти документы были доступны комиссии заказчика, то есть там о наличии связи заведомо знали. Таким образом круг участников преступления резко расширился…

Согласно документации закупки у участника должен быть «опыт исполнения (с учетом правопреемства) контракта (договора) на выполнение соответствующих работ строительных за последние 3 года до даты подачи заявки на участие в соответствующем конкурсе или аукционе», «при этом стоимость ранее исполненного контракта (договора) составляет не менее 20 процентов начальной (максимальной) цены контракта, договора (цены лота), на право заключить который проводится закупка».

В ходе рассмотрения в ФАС жалобы одного из потенциальных участников закупки на это требование представитель заказчика заявил, что «согласно приложению «Техническое задание» документации об Аукционе, основной объем работ составляют ремонтные работы, строительные работы объектов капитального строительства, а именно ремонт кровли, фасадов, устройство дорожной одежды тротуара за счет проезжей части, ремонт дождевой канализации, ремонт смотровых колодцев на проезжей части и на тротуаре, ремонт и перенос дождеприемных решеток на проезжей части, устройство и ремонт лестничных сходов, устройство и ремонт подпорных стен, устройство лотка дождеприемника, установка бортового камня из гранита. На основании изложенного, Заказчик, Уполномоченный орган установили требование к участникам закупки о наличии опыта выполнения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства. »

А теперь поднимаем глазки вверх и смотрим на дату оформление свидетельства о допуске СРО для ООО «Техноконцепт». Да-да, 06.03.2017 , за несколько дней до подачи документов на конкурс. Каких-либо других допусков у него не было, то есть компания НИКОГДА не выполняла строительных работ вообще, а уж на сумму в 200 000 000 рублей, как того требовало участие в более чем миллиардных конкурсах - тем более.

Но вся комиссия заказчика ООО «Техноконцепт» радостно до участия допустила, а потом - признала победителем.

Материалы обо всех указанных нарушениях сегодня же уйдут в Главконтроль, Федеральную антимонопольную службу и в Следственный комитет. Контракты еще не заключены, есть шанс, что их и не заключат. Потому что когда стройка начинается с мошенничества, можно быть уверенным - она закончится отвратительным качеством и распилом средств.

А москвичи будут сначала все лето глотать пыль, а потом спотыкаться на плохо уложенной плитке.

Благоустройство по программе "Моя улица" в Москве затронет в этом году более 80 территорий. Масштабные работы начнутся в апреле, основная их часть, в том числе перекладка коммуникаций, завершится в июле. Финальный этап намечен на конец лета. За работами можно будет наблюдать в режиме онлайн. Кроме того, известно, что в этом году будет восстановлена одна из старейших площадей Москвы - Хохловская.

Котельническая набережная для туристов всегда была местом, обязательным для посещения. Скоро приезжать сюда будут не только для того, чтобы полюбоваться панорамой Кремля. Тут создадут прогулочную зону, которая протянется от Таганки до парка Зарядье и дальше к самому сердцу города, передает .

"Парк Зарядье, который откроется для посетителей в этом году, станет одним из важнейших туристических объектов Москвы. В рамках программы "Моя улица" мы готовим "оправу" для этой новой жемчужины Москвы. Благоустраивая Варварку и Китайгородский проезд. Своего рода, продолжением Парка Зарядье станет новая пешеходная зона от Варварки до Никольской улицы", - сообщил заммэра Москвы по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков.

Набережные - как место для отдыха: вот один из девизов проекта "Моя улица". На Пречистенской, например, заменят покрытие и установят лавочки, а рядом с Крымским мостом разобьют новый сквер. Ремонт пройдет и на Болотной площади. Он будет сосредоточен вокруг Лужкова моста. А на прилегающем отрезке набережной изменится схема движения автомобилей.

"Будет открыто движение на Болотной набережной. Участок набережной от Болотной улицы до Серафимовича будет открыт для движения транспорта, что позволит развязать конфликтный узел выезда с улицы Серафимовича на Большой каменный мост", - отметила заместитель руководителя Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы Алина Бисембаева.

До неузнаваемости изменится площадь Тверской заставы. Тут появятся клумбы. Вновь будут ходить трамваи. На место вернут памятник Максиму Горькому. В этом году программа охватит еще больше - в общей сложности 80 улиц. Цель проектировщиков - создать единое городское пространство, сохранив уникальность исторических мест.

"В первую очередь, на благоустраиваемых улицах расширяться тротуары. В среднем на всех улицах, включенных в программу, тротуары расширяются на 3 метра. Но при этом везде, где возможно, мы тротуары расширяем от 6 метров и более. Такая ширина позволяет расположить уличные кафе и торговые точки", - рассказал Бирюков.

Вокруг Пушкинского музея появится огромный культурный квартал. И там рабочие, пожалуй, задержатся дольше всего - до 2023 года.

"Они придумали концепцию, как сделать так, чтобы эти разрозненные здания, построенные в разное время, с потрясающей архитектурной истории, с замечательной исторической памятью, как-то были соединены вместе, в единое целое. И это и есть квартал от "Кропоткинской" до Боровицкой площади", - сказала директор Государственного музея изобразительных искусств имени Пушкина Марина Лошак.

Коллеги из Политехнического музея тоже с интересом смотрят на соседнюю Лубянку. Там скоро начнется масштабная реконструкция. Обновлённая площадь, когда работы завершат, станет более яркой, там появятся лавочки, красивые фонари, на тротуарах посадят деревья. Изменения коснутся и движения автомобилей. Обещают, что новая схема позволит развести потоки и как результат - избавиться от пробок.

Глобальность и масштабы ремонтов и переделок видят все - весь центр Москвы уже больше трех месяцев перекопан, разворочен, перегорожен и забит всевозможной техникой. Казалось бы, с таким размахом все могли сделать давным-давно, но... до конца работ еще далеко.
И причина такая банальная...

С недавних пор я переехал на Садовое и каждый день с балкона могу наблюдать за ходом работ на Садовой-Сухаревской - и как делают гнезда для деревьев, и как прокладывают кабельканалы, и как кладут тротуарную плитку, и как по ночам меняют асфальт.
Ну и, соответственно, cделать определенные выводы и получить однозначный ответ по крайней мере об одной из весомых причин того, что все это длится уже несколько месяцев и продлится еще, как минимум, месяц. Хотя есть хорошие примеры, когда масштабную реконструкцию некоторых улиц осуществляли просто космическими темпами с минимальными неудобствами для города, его жителей и водителей.

Чтобы проиллюстрировать свои выводы, в течение одного дня время от времени я делал снимки с одной и той же точки происходящего на строительных площадках, где наблюдал рабочих. Зелеными стрелочками отмечал тех, кто что-то делает, красными тех, кто пинает х...и, лузгает семки или просто спит.

Посмотрите на фото ниже и вам все станет так же очевидно, как и мне.

Первая локация. 6 балбесов. Все красные (ничего не делают), час или больше сидели и просто трепались.

Вторая локация. 7 балбесов и 1 сознательный копает яму. Большинство или трепется по телефону, или трепется между собой.

Третья локация. 12 балбесов и 2 сознательных, которые кладут плитку. Снова чешут языками

Четвертая локация, на противоположной стороне улицы. Явно другая бригада - и цвет жилетов разный, и подход к работе иной. Все 6 трудятся

Соседний участок там же. Еще трое, все трудятся. Забегая вперед, скажу, что эти рабочие почти всегда, когда я выходил сделать контрольные снимки, трудились, в отличие от всех остальных

Пятая локация в 10 метрах от предыдущей. Уже знакомая картина - 5 трудяг чешут языками.

Еще 10 метров в сторону. Еще трое бездельников

Еще 20 метров. И еще 12 бездельников.

И еще 4 бездельника в 20 метрах от предыдущих.

Прошел час. Стреляю из камеры по тем же локациям.
На первой локации едва теплится жизнь. Аж двое работников и оба чем-то заняты

Четыре товарища медленным шагом перемещаются от первой к третьей. Видимо, там требуется рабочая сила...

Да, здесь и правда наплыв людей. Целых 6 работают и 14 чешут языками...

Четвертая локация. И снова там все работают, как и час назад. Все 7 рабочих.

Пятая локация. Ничего не изменилось. Четверо бездельников против одного условно что-то делающего

Прошло еще два часа.
На первых двух появился народ, двое что-то делают, еще пятеро очень устали и маются от безделья отдыхают

На третьей ничего не меняется - все также много народу и все также никто ничего не делает, все 13 человек.

На четвертой локации, судя по всему, небольшой перекур. Четверо отдыхают, пятеро продолжают работать. К ним присоединились четыре человека с пятой локации. Правда, бездельничают, как и на предыдущем месте.

Если суммировать сухие цифры, то выясняется следующее:
- работающими было замечено 35 человек
- отдыхало ничего не делало 95 человек, почти в три раза больше.
Я понимаю, что у людей должен быть перерыв, и вполне допускаю, что в какие-то моменты попадал на отдыхающие бригады. Но, повторю, я наблюдаю за этой стройкой каждый день, постоянно вижу, как работают считанные единицы рабочих, а большинство же валяет дурака, выделяя в этом процессе короткие перерывы на работу.
При этом, есть участки, как я уже сказал выше, где люди работают все время, когда бы не вышел на балкон посмотреть.

Ниже общие планы и выделенные области, где расположены локации:
слева от Садового первая и вторая локации, справа - пятая с несколькими точками

по правую руку от Садового третья, по левую - четвертая с самыми сознательными рабочими.

В общем, пока на Садовом все в процессе.
Уверен, скоро здесь станет очень красиво и реконструкцию проводят совсем не зря. Вот только хотелось бы, чтобы этот строительный и дорожно-пробочный ад поскорее закончился...